La demanda de vivienda de obra nueva en las poblaciones y municipios de la Costa Tropical así como de manera analizada en el término de Motril, se encuentra actualmente al alza. El sector de obra nueva en la costa goza de “buena salud” y disfruta de un significativo aumento de esta demanda real de compradores. Ya no solo destaca el perfil de compradores que busca una vivienda vacacional, lo conocido como perfil de compradores de turismo residencial. Sino que el segmento que ha crecido exponencialmente es el de clientes con perfil senior, interesados en adquirir una propiedad para el retiro y jubilación en la costa mediterránea, esta situación es una tendencia y una realidad. La pandemia ha traído significantes cambios al sector inmobiliario, y la demanda predominante es la siguiente; “sur, playa, terraza y calidad de vida”, esta demanda ha venido para quedarse.  Existe una demanda real y activa en todos los núcleos importantes de esta población de Motril. Especialmente en la Ronda Sur motrileña, donde hasta hace un año la demanda de compra ha sido “suficientemente atendida”, actualmente este área cuenta con menos oferta de vivienda en desarrollo. Según datos recibidos de portales inmobiliarios y CRM especializados, en la ciudad de Motril, la demanda ha crecido hasta un 21% respecto al mismo semestre de 2022. En zonas como Playa Granada la demanda incluso se ha incrementado por encima del 25%, si es cierto que los proyectos de obra nueva actualmente en ejecución y recién terminados, están atendiendo a este mercado de compradores.  No podemos decir lo mismo en localidades también turísticas como Calahonda-Carchuna, donde el volumen de oferta de vivienda de obra nueva tanto libre como protegida, es totalmente insuficiente para atender la demanda y necesidades existentes. Es el núcleo motrileño donde con mucha diferencia existe más desequilibrio entre la oferta y la demanda. Carchuna y Calahonda necesita disponer de oferta de vivienda protegida para satisfacer y atender la demanda existente de vivienda para jóvenes, especialmente en el núcleo de Carchuna. Igual ocurre con la oferta de vivienda libre orientada tanto a segunda como a primera vivienda, la oferta actual es totalmente nula, en importantes zonas turísticas como Calahonda, urbanización La Chucha y La Perla. Consecuencia de esta inexistente oferta de obra nueva en la localidad de Calahonda-Carchuna, es también la escasa oferta de vivienda en venta de segunda mano y el alto precio de la poca oferta de vivienda usada existente. Ahora, en pleno inicio de esta nueva legislatura municipal, sería necesario tanto una nueva o modificación de la planificación urbanística vigente. O en su defecto, la incentivación y especialmente la agilización de los procesos y trámites burocráticos a los promotores y propietarios de suelos sin edificar. Juan Romera – Experto Inmobiliario    

La nueva Ley de Vivienda establece una serie de cambios en la normativa que conviene tener en cuenta a la hora de alquilar una casa.  La  Ley de Vivienda continúa su tramitación parlamentaria. El Gobierno, junto al PSOE, Unidas Podemos, ERC y Bildu lograban este viernes un acuerdo que prácticamente garantiza la aprobación de este proyecto legislativo. Una norma que establece una nueva definición de zonas tensionadas, que prohíbe subir el alquiler conforme al IPC y que, además, contempla también que los inquilinos ya no tengan que abonar los honorarios de agencia.  Se trata de un texto muy complejo que fue aprobado el pasado año por el Consejo de Ministros y que, al mismo tiempo, es el programa estrella del Ejecutivo conformado por el PSOE y Unidas Podemos. Incorpora numerosos cambios en la forma en la que debemos alquilar una casa, por lo que conviene tener muy claros los principales condicionantes a la hora de poner una vivienda en el mercado o a la hora de lanzarse a buscar una casa como inquilino.  Elaboramos para ello una guía práctica que parte de una premisa fundamental: la norma se aprueba en 2023 y entra a funcionar en 2024. Si el Boletín Oficial del Estado (BOE) dictaminara una entrada anterior, todo se adelantaría. Además, queda conocer la letra pequeña de la norma.    Alquileres nuevos en 2023 Propietarios: Podrán poner su vivienda en alquiler como hasta ahora al precio de mercado que consideren. Las zonas tensionadas, que fijarán los precios máximos, no están en vigor. Si optan por buscar la ayuda de una inmobiliaria, los gastos seguirán corriendo a cuenta del inquilino. Inquilinos: Si buscan piso a través de una empresa especializada, tendrán que abonar sus honorarios. El contrato que firmarán tiene una duración de cinco años con posibilidad de prórroga a otros dos más. Tendrán una actualización ligada al IPC. Eso sí, deben tener en cuenta que el año que viene no podrá aplicarse ya que el Gobierno ha topado la cifra que puede revalorizarse el alquiler.    Alquileres en vigor en 2023  Propietarios: No podrán actualizar la renta de alquiler de su inquilino en función del índice de precios al consumo (IPC). El Gobierno ha decidido topar la actualización, por lo que debe emplearse el Índice de Garantía de la Competitividad que publica el Instituto Nacional de Estadística. Este indicador marca durante 2023 esa revalorización del alquiler. Sin embargo, la subida será como máximo del 2%.  Es decir, si el alquiler anual es de 12.000 euros, como mucho podrá subir 240 euros anuales.  Inquilinos: Si su contrato de alquiler termina antes del 31 de diciembre de 2023, se puede prorrogar automáticamente otros seis meses en las mismas condiciones. Eso sí, deben comunicarlo con anterioridad. En ese tiempo, el alquiler se revalorizará máximo un 2%.    Alquiler nuevo en 2024 Propietarios: La nueva norma entra en vigor y comenzará su despliegue. Tendrán que pagar los honorarios de una agencia, si recurren a ella. Podrán poner en el mercado su vivienda al precio que consideren, salvo que su comunidad autónoma o su ayuntamiento haya declarado alguna zona tensionada. Si fuera así -por ejemplo, en Cataluña-, el precio de referencia será el del último contrato más una actualización del 3%. Si la casa lleva cinco años o más sin alquilar, el precio será el que fije el índice de contención que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE) o el de la autonomía -validado por el INE-.  Además, no podrán cargar a su inquilino los gastos de la vivienda -como el IBI o las tasas de basura-. La normativa establece también rebajas fiscales en el IRPF para aquellos que rehabiliten viviendas, alquilen a menores de 35 años o rebajen su alquiler un 5% respecto al último contrato.  Inquilinos: Dejarán de pagar los honorarios de la agencia. Tendrán las oportunidad de encontrar casas relativamente más baratas en las zonas tensionadas. El contrato se firmará con una actualización conforme al IPC o al indicador de referencia que corresponda. Debe tenerse en cuenta que no pueden acordarse cláusulas contrarias a la Ley, ya que el objetivo es evitar que el propietario pueda imponerse al inquilino.  Alquileres en vigor en 2024  Propietarios: Tendrán que actualizar la renta de alquiler como mucho un 3%, según reconoce la nueva Ley de Vivienda que ahora debe aprobar el Congreso de los Diputados. No podrán optar por una subida a base de cargar gastos que hasta ahora no estaban incluidos en el contrato.  Inquilinos: Si el contrato termina en 2024, la fecha de fin será la fijada a la hora de firmar. Es decir, no hay prórrogas extraordinarias.   Alquileres nuevos en 2025 Propietarios: Se aplican los criterios del ejercicio anterior. Es decir, pagan los honorarios de agencia. Si el alquiler está en zona tensionada, deben usarse los precios de referencia fijados por el INE o la comunidad autónoma. Si es zona libre, el precio puede ser el que cada propietario considere.  Inquilinos: El contrato debe firmarse con una actualización de precios fijada al índice de referencia que establezca el Gobierno. Se calcula que será este año cuando exista ya un índice oficial para actualizar las rentas. Eso sí, será inferior al IPC.  Alquileres en vigor en 2025  Propietarios: Tendrán que actualizar la renta de alquiler en función del índice que elabore el Ministerio de Economía. Será un indicador que fijará una revalorización y que siempre será inferior al Índice de Precios al Consumo. No podrá optar por una subida de la renta a base de cargar gastos que hasta ahora no estaban incluidos en el contrato.  Inquilinos: Si el contrato termina en 2025, la fecha de fin será la fijada a la hora de firmar. Es decir, no hay prórrogas extraordinarias. Fuente: elespanol.com

Este mes de marzo ha tenido lugar el encuentro anual de preciosdevivienda.es en el auditorio de El Beatriz, en Madrid. La jornada ha incluido dos mesas redondas: una sobre el contexto macroeconómico de 2023 y otra sobre su impacto en el sector residencial. La primera mesa, moderada por Miguel Solchaga del Centro de Información Estadística del Notariado, ha contado con la participación de los economistas Judit Montoriol, Lead Economist del departamento de Economía Española de Caixabank Research y Carlos Thomas, director general adjunto de Economía e Investigación del Banco de España. Carlos Thomas ha comenzado explicando el efecto sobre la inversión del contexto macroeconómico marcado por la inflación y la subida de los tipos de interés. Según datos del Banco de España, existe una mejora de las perspectivas económicas para 2023 y un repunte en los indicadores de confianza en relación con las perspectivas económicas. No obstante, desde mediados del año pasado existe un repunte muy fuerte en los tipos interés y esto tiene un efecto a la baja sobre la inversión. Según Thomas, el impacto negativo de los tipos sobre la inversión empezará a notarse en el segundo y tercer trimestre de este año. Según vayan avanzando los trimestres, el impacto negativo sobre la inversión tenderá a dominar. Sin embargo, hay otro factor importante que puede impulsar la inversión este año, y son los Fondos Europeos NextGen, que pueden ejercer un impulso considerable de hasta casi dos puntos del PIB. Sobre el contexto macro aterrizado al mercado inmobiliario, Judith Montoriol ha puesto sobre la mesa varios datos interesantes: en cuanto a la oferta de vivienda, 2022 cerró con 110.000 visados de obra nueva. Esta magnitud, en relación con la creación de hogares (según datos del INE, 210.000 nuevas familias) aporta una visión muy clara de la insuficiencia en creación de vivienda. Y este dato viene siendo así durante al menos 3 años consecutivos. El sector inmobiliario y de la construcción actualmente tiene un peso en la economía española cercano al 5% del PIB, algo por debajo de la media europea que se sitúa en el 5,4%. Y muy por debajo de los máximos alcanzados en 2006, un 12%. Según Montoriol, un punto intermedio sería razonable. En cuanto a la evolución de los precios en este entorno macroeconómico, Judit Montoriol apunta que en 2022 se ha visto una clara desaceleración del precio de la vivienda. Aunque estamos en crecimientos positivos (según datos del INE y el MITMA), la tendencia es de desaceleración. Sin embargo, las previsiones de Caixabank Research apuntan a que el impacto se notará sobre todo en el número de compraventas, volviendo a niveles más similares a la serie histórica. Si comparamos España con otros países, el mercado inmobiliario español es muy distinto a otras economías avanzadas. Según apunta Carlos Thomas, Nueva Zelanda, Estados Unidos, Canadá o Países Bajos, por ejemplo, han visto crecimientos acumulados del precio de la vivienda por encima del 40%, que no se han visto acompañados de crecimiento en las rentas de las familias. Esto ha provocado una crisis de accesibilidad a la vivienda en estos países y, desde mitad del año pasado, ya están experimentando correcciones del precio. Estos desequilibrios, sin embargo, no se encuentran en el mercado español. Las familias no se han endeudado y las que lo han hecho ha sido mayoritariamente a tipo fijo.   Impacto en el residencial: obra nueva, segunda mano y alquiler La segunda mesa, moderada por Rocío Perteguer. Directora del Servicio de Medio Ambiente y Consumidores y miembro de la Junta de Gobierno, Registradores de España, ha contado con la participación de los economistas Daniel del Pozo, director general de Idealista/data, Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española y Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA. Según datos aportados por Idealista, la demanda actual de vivienda en España está en máximos, la oferta se encuentra en mínimos y los precios están altos (sin llegar pico 2007). En palabras de Daniel del Pozo, “según los datos que manejamos, no hay motivos para decir que vayan a bajar los precios, quizá sí a dilatar la toma de decisiones, pero no vemos que de momento vaya a haber un ajuste dramático en precios”. Para Santos González, los elementos macroeconómicos que desestabilizan y producen incertidumbre van a seguir persistiendo. “Tenemos que movernos en ese escenario que, trasladado al inmobiliario, va a ser un escenario de ajuste, de mercado más normalizado.” Por segmentos, González apunta que la obra nueva no se verá afectada. “Con los niveles de construcción previsibles para este año, no debería de afectar notablemente” ha señalado. La segunda mano, en niveles más altos, se verá menos afectada, y el tramo medio-bajo del mercado sí puede verse más algo más tocado si la demanda se va retirando. Según González, el problema del inmobiliario está, como siempre, en los jóvenes, que las circunstancias macroeconómicas les siguen alejando del mercado inmobiliario. “El alquiler mantiene un problema de oferta y por eso los pecios seguirán subiendo”, apunta Santos González. Para Carolina Roca, la situación actual invita a la prudencia. “Se estima una caída de transacciones, una estabilización de los precios… pero es que venimos de un 2022 que ha batido récords, superando 650.000 transacciones, por lo que la previsible caída -aunque sea del 20%-25%- nos llevará a un nivel muy sano, en torno a las 500.000 que es lo que venimos viendo históricamente”. Este desequilibrio se viene arrastrando durante los últimos 15 años, por lo que estamos en situación de infraproducción de vivienda. Este desequilibrio entre oferta y demanda es mayor en la obra nueva. Según apunta Roca, “en este gran número de transacciones, el incremento ha sido mayor en segunda mano, reduciendo la cuota de mercado de la obra nueva a apenas un 13%. El precio de las viviendas de obra nueva tiene por tanto muy poco peso en el general”. Uno de los mensajes que más ha calado en la jornada de hoy ha sido el dato ofrecido por Daniel del Pozo de Idealista: “hoy hay menos oferta de vivienda en los portales que dos semanas después de que se declarase el confinamiento”. Según del Pozo, “falta oferta porque en España está mal visto desarrollar suelo. Falta suelo e iniciativa para desarrollarlo. Tenemos un parque muy antiguo, y hay muchas viviendas que no pueden salir al mercado porque no están en condiciones, habría que poner facilidades para renovarlas”. Carolina Roca, al hilo de la intervención de Daniel del Pozo, ha puesto sobre la mesa la necesidad de una estrategia de país para incrementar la producción de vivienda. “Seguimos arrastrando mochila ideológica de los años de excesos y 15 años después estamos en esta situación en la que, con una demanda disparada estamos en niveles más bajos de oferta que durante el confinamiento”. Para paliar esta situación la receta de la presidenta de ASPRIMA es clara: “son medidas muy concretas, que no son difíciles de tomar, pero para las que se necesita voluntad política. Cambio de paradigma de la normativa urbanística. La materia prima, el suelo, está precisando una maduración de 20 años por la legislación existente, que no aporta posibilidad de flexibilizar el urbanismo. Desarrollos que ya están impulsándose, se deben seguir impulsando con verdadera voluntad política. La Administración debe estar al lado del promotor y no enfrente. Tramitación burocrática del producto. La carga a nivel municipal y autonómico es inmensa. Se debe enfocar hacia la reducción de tramitación y agilización del proceso. Inversión. Hemos sido capaces de atraer inversión para la obra nueva en contextos de política monetaria expansiva. Ahora, con los tipos altos, hay que competir para atraer inversión y ganar productividad.” Por último, Roca ha querido hacer un llamamiento a los agentes del sector: “los promotores no podemos fallar. Si se dan todas las circunstancias anteriormente descritas, tenemos que solucionar el problema de la mano de obra y los costes de construcción”. Y es que uno de los problemas más inmediatos del sector es la escasez de mano de obra. El reto es atraer y formar mano de obra joven, más cualificada y formada en industrialización y digitalización.   Preciosdevivienda.es, una iniciativa necesaria La iniciativa del portal preciosdevivienda.es nace en 2016 y tiene su origen en la amplísima producción estadística y de informes de distinta naturaleza en torno al precio de la vivienda que genera el sector inmobiliario en España. Se trata, además, de un indicador de especial relevancia para conocer el estado y la evolución de la actividad de este sector vital para la economía española. Por otro lado, los informes sobre precios de la vivienda se presentan desde ópticas y enfoques diversos, basados también en metodologías y criterios estadísticos diferentes. En consecuencia, los resultados que arrojan son también diversos. En este sentido, la presentación aislada de cada uno de esos informes dificulta su correcta comprensión por el receptor, ya que la diferencia de los respectivos datos no se advierte fácilmente, además de alimentar numerosas confusiones.  

Te explicamos qué dicen los expertos sobre el mercado inmobiliario en 2023 El fin del pesimismo ha llegado al mercado de la vivienda. El año 2022 fue un año incierto para el sector inmobiliario debido a la inflación y a la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Esta situación hizo que muchas interesadas en comprar una vivienda se plantearan si era el momento ideal. Y es que, la subida de los tipos de interés provocó un frenado en la demanda inmobiliaria debido al encarecimiento del precio de la vivienda y la gran dificultad de poder acceder a los préstamos hipotecarios por el contexto económico actual. Esto dicen los expertos para 2023 Aunque los expertos vaticinaban un 2023 complicado para el sector, ahora han lanzado un mensaje optimista y de tranquilidad, tal y como recoge el portal inmobiliario Idealista en su blog. Borja Ortega, CEO de BNP Paribas Real Estate en España, ha asegurado que a pesar de la subida de tipos «ahora somos más positivos que en noviembre y diciembre. » Va a haber mucha actividad en el sector inmobiliario«, afirma Ortega.   Asimismo, las principales socimis españolas también han arrojado luz sobre cómo se encuentra actualmente el mercado inmobiliario y qué puede pasar en el futuro. En este sentido, Pere Viñolas, CEO de Colonial, ha descartado que 2023 vaya a ser un ejercicio brillante, pero se ha mostrado optimista a largo plazo: «Lo importante son las perspectivas generales y el marco va a ser más claro», ha señalado.  El sector de la vivienda tampoco está notando el temido vuelco del mercado, al menos en el caso de la obra nueva. Según ha explicado David Martínez, CEO de la promotora Aedas Homes, «hemos tenido un 2022 excelente en cuanto a entregas y métricas. Y la perspectiva es muy buena, porque se mantiene el desequilibrio entre la oferta y la demanda. (…) Veo un futuro positivo tanto a corto como a largo plazo«. Fuente: economiadigital.es